“สัญญาในอนาคต”

จำเลยทั้งสองกับพวกร่วมกันจัดสรรที่ดินพร้อมสร้างอาคารพาณิชย์และเทาวน์เฮาส์ขายแก่ประชาชน แม้จะไม่ได้จดทะเบียนบริษัทเป็นนิติบุคคล และไม่ได้ขออนุญาตจัดสรรจากทางราชการ ก็ไม่ใช่สาระสำคัญที่จะชี้บ่งว่ามีเจตนาฉ้อโกง การที่โจทก์ที่ ๒ และที่ ๕ เข้าจองซื้อที่ดินและบ้านในโครงการดังกล่าวดดยได้รับการชักชวนจาก จ. ซึ่งเป็นหุ้นส่วนของจำเลยทั้งสองและเป็นการชักชวนและเป็นการชักชวนจากโจทก์ร่วมทั้งแปด หาใช่เป็นเพราะเชื่อถือโครงการดังกล่าวเป็นนิติบุคคล ทั้งจำเลยก็ได้ทำการก่อสร้างเทาว์เฮาส์และอาคารพาณิชย์ไปบางส่วนแล้วและยังดำเนินการแบ่งแยกที่ดินจดทะเบียนเป็นทางภาระจำยอม มีการจัดทำสาธารณูปโภคเพื่อประโยชน์ร่วมกันของโครงการ และได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมเทาว์เฮาส์ให้แก่ผู้ซื้อบางส่วนแล้ว แม้ต่อมาจำเลยจะไม่สามารถก่อสร้างเทาว์เฮาส์และอาคารพาณิชย์จนแล้วเสร็จสมบรูณ์ตามโครงการและโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ร่วมที่ ๒ ถึงที่ ๕ ได้ครบตามสัญญาทุกราย เป็นเรื่องผิดสัญญาทางแพ่ง มี่มีความผิดฐานร่วมกันฉ้อโกง คำพิพากษาฏีกา ๔๓๗๙/๒๕๔๗
ข้อสังเกต ๑. การจัดสรรที่ดินตามกฎหมายต้องขออนุญาตจากทางราชการ เมื่อได้รับอนุญาตแล้วจึงสามารถเริ่มดำเนินการก่อสร้างได้ หากก่อสร้างก่อนโดยไม่ได้รับอนุญาต เป็นความผิดตามกฎหมาย หรือแม้ตอนหลังทางราชการอนุญาตแต่ก็อาจต้องปรับปรุงเปลี่ยนบางอย่างที่ได้ก่อสร้างไปแล้ว ทางปฏิบัติที่ทำกันทั่วไปมักก่อสร้างก่อนการขออนุญาตเพราะกลัววัสดุอุปกรณ์ก่อสร้างจะแพงขึ้น ซึ่งเป็นการกระทำที่ผิดกฎหมาย
๒.การที่ไม่ได้ขออนุญาตแล้วทำการก่อสร้างก่อนไม่ใช่สิ่งที่แสดงว่าจำเลยมีเจตนาฉ้อโกงโดยการหลอกลวงว่าจะสร้างแล้วไม่สร้างเพราะบางครั้งการก่อสร้างก่อนขออนุญาตเพราะกลัววัสดุอุปกรณ์ก่อสร้างจะแพงขึ้น จึงทำการก่อสร้างก่อนขออนุญาต แต่เมื่อไปขออนุญาตแล้วทางราชการไม่อนุญาตเพราะติดขัดในข้อกกหมายจึงไม่สามารถอนุญาตได้ ทำให้ไม่สามารถก่อสร้างต่อไปได้ ดังนั้นการที่ยังไม่ได้ขออนุญาตก็ไม่ใช่เครื่องแสดงว่ามีเจตนาฉ้อโกงหรือไม่ หรือแม้ไม่มีเจตนาแต่แรกที่จะขออนุญาตเพราะเจ้าหน้าที่ของรัฐบางรายก็ตั้งเงื่อนไขในการอนุญาตมากมายเอาเงื่อนไขกฏหมายที่ให้ดุลพินิจเจ้าพนักงานมาใช้เป็นเครื่องต่อรองในการหากิน ทำให้ผู้จัดสรรก่อสร้างพยายามหลีกเลี่ยงการขออนุญาต ซึ่งหากมีการแจ้งความกล่าวโทษก็ต้องรับโทษไปหากไม่มีอะไรเกิดขึ้นตนก็ไม่ต้องรับโทษ และไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายค่าน้ำร้อนน้ำชาให้ข้าราชการบางคนในการขออนุญาตจัดสรรที่ดิน ดังนั้นลำพังเพียงการไม่ขออนุญาตเพียงเท่านี้จะถือว่ามีเจตนาฉ้อโกงหรือหลอกลวงผู้อื่นไม่ได้
๓. การที่บริษัทจัดสรรบ้านและที่ดินดำเนินการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลย่อมมีความน่าเชื่อถือว่าจะมีเงินที่สามารถสร้างบ้านได้ครบถ้วนตามสัญญา แม้จำเลยกับพวกจะไม่ได้จดทะเบียนบริษัทก็ตาม แต่การที่โจทก์ทั้งแปดซื้อที่ดินก็เพราะการชักชวนของนาย จ. หุ้นส่วนของจำเลย และจากการชักชวนของโจทก์ร่วมทั้งแปดที่ชักชวนกันมาซื้อที่ดินและบ้านดังกล่าว การมาซื้อที่ดินและบ้านจึงไม่ได้คำนึงว่าจำเลยจะจดทะเบียนบริษัทเป็นนิติบุคคลหรือไม่อย่างไร แต่การที่มาซื้อเพราะพึงพอใจในสถานที่ตั้ง การคมนาคม รูปแบบ ประโยชน์การใช้สรอยตลอดจนสาธารณูปโภคมากกว่าการที่จะคำนึงว่าได้มีการจดทะเบียนบริษัทแล้วหรือไม่อย่างไร และน้อยคนที่จะทำการตรวจสอบว่ามีการจดทะเบียนบริษัทหรือไม่อย่างไร
๔.ทั้งยังปรากฏข้อเท็จจริงว่า จำเลยก็ได้ก่อสร้างเทาว์เฮาส์และอาคารพาณิชย์ไปบางส่วนแล้วและยังดำเนินการแบ่งแยกที่ดินจดทะเบียนเป็นทางภาระจำยอม มีการจัดทำสาธารณูปโภคเพื่อประโยชน์ร่วมกันของโครงการ และได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมเทาว์เฮาส์ให้แก่ผู้ซื้อบางส่วนแล้ว แม้ต่อมาจำเลยจะไม่สามารถก่อสร้างเทาว์เฮาส์และอาคารพาณิชย์จนแล้วเสร็จสมบรูณ์ตามโครงการและโอนกรรมสิทธิ์ให้โจทก์ร่วมที่ ๒ ถึงที่ ๕ ได้ครบตามสัญญาทุกรายก็ตาม แต่การที่จำเลยได้ก่อสร้างเทาว์เฮาส์และอาคารพาณิชย์ไปบางส่วนแล้วและยังดำเนินการแบ่งแยกที่ดินจดทะเบียนเป็นทางภาระจำยอม มีการจัดทำสาธารณูปโภคเพื่อประโยชน์ร่วมกันของโครงการ และได้โอนกรรมสิทธิ์ที่ดินพร้อมเทาว์เฮาส์ให้แก่ผู้ซื้อบางส่วนแล้ว ก็แสดงว่าจำเลยทั้งสองไม่ได้มีเจตนาหลอกลวงโจทก์ที่ ๒ ที่ ๕ และประชาชนด้วยการแสดงข้อความอันเป็นเท็จหรือปกปิดข้อความจริงอันควรบอกให้แจ้งว่า ไม่มีเจตนาก่อสร้างเทาว์เฮาส์หรืออาคารพาณิชย์แต่อย่างใด แต่มีเจตนาเอาเรื่องการจัดสรรที่ดินเพื่อการซื้อขาย เพื่อหลอกลวงเอางเงินเอาเงินจากโจทก์เท่านั้น การกระทำของจำเลยทั้งสองจึงไม่เป็นความผิดฐานฉ้อโกงประชาชน แต่เป็นเรื่องความรับผิดทางแพ่งเท่านั้น
๕. การให้คำมั่นสัญญาหรือเหตุการณ์ในอนาคต ไม่เป็นการแสดงข้อความอันเป็นเท็จได้เพราะเป็นเรื่องในอนาคตไม่อาจรู้ได้ว่าเป็นจริงเท็จอย่างไร
๖. การให้คำมั่นสัญญาหรือเหตุการณ์ในอนาคต ต้องเป็นเหตุการณ์ในอนาคตโดยแท้จริง แม้ไม่เป็นการกล่าวข้อความอันเป็นเท็จ แต่หากการให้คำมั่นสัญญานั้นนอกจากจะกล่าวถึงเหตุการณ์ในอนาคตแล้ว ยังมีข้อความในปัจจุบันอยู่ด้วยซึ่งไม่เป็นความจริง ถือเป็นการแสดงข้อความอันเป็นเท็จ เช่นขอยืมเงินโดยไม่มีเจตนาจะคืน ไม่เป็นอุบายหลอกลวงแต่เป็นการให้คำมั่นอันเป็นเท็จ การให้คำมั่นอันเป็นเท็จอาจถือเป็นการหลอกลวงโดยแสดงข้อความอันเป็นเท็จอันเป็นความผิดฐานฉ้อโกงได้ หากพิสูจน์ได้ว่ามีเจตนาหลอกลวงมาแต่แรก หากพิสูจน์ไม่ได้หรือพิสูจน์ไม่ได้ความชัดในข้อนี้ก็ไม่เป็นความผิดฐานฉ้อโกง