“จดทะเบียนครอบครองปรปักษ์”

๑.ได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ มีสิทธิ์ยื่นคำร้องฝ่ายเดียวให้ศาลไต่สวนว่าตนมีกรรมสิทธิ์ตามประมวลกฎหมายที่ดิน คำพิพากษาฏีกา ๑๐๙/๒๕๐๖
๒.การยื่นคำร้องขอแสดงกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ กฎหมายไม่ได้กำหนดหลักเกณท์ว่า ผู้ร้องต้องเป็นผู้ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ในขณะที่ยื่นคำร้องต่อศาล และคำสั่งศาลที่แสดงว่าผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ เป็นเพียง “ คำสั่ง” ที่รับรองว่า การครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของผู้ร้องจะได้นำคำพิพากษาไปจดทะเบียนสิทธิ์ต่อเจ้าพนักงานที่ดินเท่านั้น หากมีคนคัดค้าน ถือเป็นคดีที่ผู้ร้องฟ้องเรียกที่พิพาทจากผู้คัดค้าน ถ้าผู้ร้องชนะคดี ศาลพิพากษาให้ขับไล่ผู้คัดค้านได้ คำพิพากษาฏีกา ๑๐๕๙/๒๕๒๗
๓.การจดทะเบียนสิทธิ์และนิติกรรม การได้มาโดยการครอบครองปรปักษ์ นั้นมีทุนทรัพย์ ต้องเสียค่าธรรมเนียมในอัตราร้อยละ ๒ ตามกฎกระทรวงที่ออกตามความในพรบ.ให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. ๒๔๗๙ คำพิพากษาฏีกา ๑๖๕๓/๒๕๒๒
ข้อสังเกต ๑. ผู้ใดครอบครองที่ดินของผู้อื่นโดยสงบ เปิดเผย เจตนาเป็นเจ้าของ หากเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ดินที่มีหลักฐานแสดงกรรมสิทธิ์ เช่น โฉนด โฉนดตราจอง โฉนดแผ่นที่ ตราจองว่าได้ทำประโยชน์แล้ว หรือที่บ้านที่สวนก่อน ใช้ป.พ.พ. บรรพ ๔ ซึ่งได้กรรมสิทธิ์ตามกฎหมายลักษณะเบ็ดเสร็จ บทที่ ๔๒( หากได้มาหลังใช้ ป.พ.พ. บรรพ ๔ ถือมีแค่สิทธิ์ครอบครอง) โดยเมื่อได้แย่งการครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา ๑๐ ปี หรือหากเป็นที่ดินไม่มีเอกสารสิทธิ์แสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน เช่น มีเพียง หนังสือรับรองการทำประโยชน์( นส๓) , นส๓ ก , น.ส.๓ข , ใบจอง,(ตาม แบบ น.ส.๒ หรือแบบ นส. ๒ก )ใบเหยียบย่ำ ใบไต่สวน แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.๑) เหล่านี้มีเพียงสิทธิ์ครอบครองต้องใช้เวลาแย่งการครอบครอง ๑ ปี แต่หากเป็นการแย่งการครอบครองปรปักษ์ในสังหาริมทรัพย์ได้ครอบครองติดต่อกันเป็นเวลา ๕ ปี บุคคลนั้นได้กรรมสิทธิ์ ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๘๒ หรือ ๑๓๗๕
๒. การได้กรรมสิทธิ์โดยการแย่งการครอบครองปรปักษ์ ถือเป็นการได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม( คำพิพากษาฏีกา ๑๑๘๙/๒๕๔๕,๒๐๗๐/๒๕๔๘ ) เมื่อเป็นการได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม หากยังไม่ได้มีการจดทะเบียน จะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้ และสิทธิ์อันไม่ได้จดทะเบียน จะยกเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิ์โดยสุจริต เสียค่าตอบแทน และจดทะเบียนสิทธิ์โดยสุจริตไม่ได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๒๙๙ วรรค สอง เพราะในที่ดินยังมีชื่อเจ้าของเดิมอยู่ ไม่ได้มีชื่อผู้ครอบครองปรปักษ์ ผู้ครอบครองปรปักษ์จึงไม่สามารถเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนได้ คือจะนำที่แปลงดังกล่าวไปขาย ขายฝาก ให้ หรือจำนองแก่บุคคลอื่นโดยจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ไม่ได้ พนักงานเจ้าหน้าที่จะไม่ดำเนินการให้ เพราะเมื่อไม่มีชื่อในหลักฐานทางทะเบียนจึงไม่อยู่ในฐานะที่จะจำหน่ายจ่ายโอนได้ แต่เจ้าของเดิมที่ถูกแย่งการครอบครองเมื่อยังมีชื่อในหลักฐานแสดงกรรมสิทธิ์ย่อมสามารถนำไปจำหน่ายจ่ายโอนให้แก่บุคคลอื่นได้ ดังนั้นผู้แย่งการครอบครองจึงต้องยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อให้ไต่สวนว่าตนมีสิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวโดยการครอบครองปรปักษ์โดยตนได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงดังกล่าว เพื่อให้ศาลมีคำสั่งรับรองการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของผู้ร้อง เพื่อนำคำพิพากษาไปจดทะเบียนเปลี่ยนชื่อจากเจ้าของที่ดินเดิมเป็นชื่อผู้ครอบครองปรปักษ์แทน
๓.การยื่นคำร้องขอครอบครองปรปักษ์เป็นการยื่นคำร้องฝ่ายเดียว เพื่อให้ศาลไต่สวนว่าตนมีกรรมสิทธิ์ โดยถือเป็นคดีมีทุนทรัพย์ เพราะหากศาลมีคำพิพากษาหรือมีคำสั่งว่า ผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ในที่พิพาทด้วยการครอบครองปรปักษ์ ก็จะได้สิทธิ์ในที่ดินดังกล่าว ซึ่งมีราคาและถือเอาได้จึงต้องเสียค่าธรรมเนียมตามที่ประมวลกฏหมายที่ดินฯกำหนดในอัตราร้อยละ ๒
๔. การยื่นคำร้องดังกล่าว กฎหมายไม่ได้กำหนดหลักเกณท์ว่า ต้องเป็นผุ้ครอบครองอสังหาริมทรัพย์ในขณะที่ยื่นคำร้องต่อศาล ซึ่งก็หมายความว่าขอให้ครอบครองโดยสงบเปิดเผยมีเจตนาเป็นเจ้าของ ภายในเวลาที่กฏหมายกำหนด เท่านี้ก็เพียงพอแล้วแม้ในขณะยื่นคำร้องตนจะไม่ได้ครอบครองที่ดินนั้นก็ตาม เพราะการยื่นคำร้องเพียงเพื่อให้ศาลรับรองว่าตนได้ครอบครองอสังหาริมทรัพย์เพื่อจะนำคำพิพากษาไปจดทะเบียนสิทธิ์ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เท่านั้น เมื่อสิทธิ์ที่ได้จากการครอบครองปรปักษ์ครบถ้วนแล้วย่อมได้สิทธิ์นั้น แม้ว่าในขณะยื่นคำร้องขอศาลมีคำสั่งแสดงว่าตนครอบครองปรปักษ์ตนจะไม่ได้ครอบครองที่ดินนั้นก็ตาม
๕.การยื่นคำร้องต่อศาลเพื่อแสดงว่าตนมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น ประมวลกฎหมายที่ดินฯ มาตรา ๗๘ไม่ได้บอกว่าการจดทะเบียนสิทธิ์และนิติกรรมซึ่งที่ดินที่ได้มาโดยทางอื่นที่ไม่ใช่นิติกรรมต้องดำเนินการอย่างไร แต่โยงให้ไปใช้กฎกระทรวง ฉบับที่ ๗ ข้อที่ ๘ ซึ่งได้บัญญัติเป็นใจความว่า การได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ กรรมสิทธิ์ได้ “ทันที” เมื่อมีการครอบครองปรปักษ์ครบถ้วนตามกฏเกณท์ใน ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๘๒ ไม่ใช่ได้กรรมสิทธิ์เมื่อศาลมีคำพิพากษาหรือมีคำสั่งว่าบุคคลนั้นได้ครอบครองปรปักษ์ ส่วนการที่ต้องมีคำพิพากษาหรือคำสั่งมาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อการยืนยันว่าบุคคลนั้นได้ครอบครองปริปักษ์จริงเท่านั้น เพราะเจ้าหน้าที่ไม่สามารถรู้ได้ว่ามีการครอบครองปรปักษ์ครบถ้วนถูกต้องตามกฏหมายจริงหรือไม่ จึงต้องให้ศาลเป็นคนตัดสินว่าได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์หรือไม่ เมื่อศาลมีคำพิพากษาหรือคำสั่งแล้ว ต้องนำคำพิพากษาหรือคำสั่งมาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เพื่อใส่ชื่อผู้ครอบครองปรปักษ์ลงในโฉนดที่ดิน
๖. ในกรณีที่ครอบครองปรปักษ์ “เต็มพื้นที่” ในที่ดิน ให้เจ้าพนักงานจดทะเบียนการได้มาโดยการครอบครองปรปักษ์ได้กรรมสิทธิ์ที่ดิน “เต็มเนื้อที่โฉนด” ของเจ้าของเดิมไม่ว่า โฉนดที่ดินแปลงนั้นจะมีเจ้าของที่ดินเพียงคนเดียวหรือหลายคนก็ตาม
๗.แต่หากว่าครอบครองปรปักษ์ได้กรรมสิทธิ์เพียง “บางส่วน” ของที่ดิน โดยโฉนดที่ดินนั้นเป็นของบุคคลคนเดียวหรือหลายคนก็ตาม ให้สอบสวนให้ได้ความว่า ต่างฝ่ายจะยอมให้ผู้ได้มาโดยกรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์มีชื่อในโฉนดที่ดินหรือไม่ หากตกลงกันได้ให้จดทะเบียนการได้มาโดยการครอบครองโดย “เติมชื่อ” ผู้ที่ได้กรรมสิทธิ์ในการครอบครองปรปักษ์ลงไปในโฉนดด้วยคือ “มีชื่อร่วมกันในโฉนด “ หากตกลงกันไม่ได้ให้แบ่งแยกส่วนของผู้ได้มาโดยการครอบครองปรปักษ์ออกโดยให้ผู้ได้มาโดยการครอบครองปรปักษ์และผู้มีชื่อในโฉนดที่ดินที่ยังคงมีสิทธิ์ในกรรมสิทธิ์ของตนอยู่ไปดูและระวังแนวเขตที่ดินในกรรมสิทธิ์ของตนแล้วจดทะเบียนในประเภทแบ่งได้มาโดยการครอบครอง คือ เมื่อไม่ยอมให้มีชื่อร่วมกันในโฉนด ให้ “แบ่งแยกส่วน” ของผู้ครอบครองปรปักษ์ออกโดยจดทะเบียนประเภทแบ่งได้มาโดยการครอบครองแล้วเจ้าพนักงานที่ดิน “ออกโฉนดฉบับใหม่” ให้ผู้ครอบครองปรปักษ์ไป นั้นก็คือเจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนการได้มาโดยการครอบครอง “ เฉพาะส่วน”
๘.การจดทะเบียนเฉพาะส่วนหมายความว่า กรณีที่ดินมีโฉนดมีเจ้าของหลายคน เจ้าของที่ดินบางคนจดทะเบียนยอมให้คนอื่นเข้ามาเป็นเจ้าของแทนส่วนของตน
๙.กรณีผู้ครอบครองปรปักษ์ “ไม่ได้โฉนดมา” จดทะเบียน “ ให้ถือว่า” โฉนดสูญหาย ทั้งที่จริงๆโฉนดไม่ได้สูญหายแต่ยังคงอยู่กับเจ้าของที่ดิน ให้พนักงานเจ้าหน้าที่ออก “ใบแทนโฉนด” แล้วดำเนินการจดทะเบียนดังกล่าวข้างต้นตามข้อ ๗ ในกรณีนี้ถือโฉนดที่ไม่ได้มาเป็นอัน “ใช้ไม่ได้” ซึ่งในกรณีนี้ เมื่อเจ้าของที่ดินเดิมถึงแก่ความตายหรือผู้ได้มาโดยการครอบครองปรปักษ์ต่างคนต่างจำหน่ายจ่ายโอนที่ดินให้บุคคลที่สามก็จะเกิดกรณีโต้เถียงกันว่าใครเป็นเจ้าของที่แท้จริงและมีกรรมสิทธิ์ตามกฏหมาย ซึ่งตาม กฎกระทรวงฯซึ่งออกตามความในประมวลกฎหมายที่ดิน ฉบับที่ ๗ ข้อ๘ ให้ถือว่า โฉนดเดิมเป็นอันใช้ไม่ได้แล้วดังนั้นผู้ซื้อที่ดินจากผู้ครอบครองปรปักษ์ย่อมมีสิทธิ์ดีกว่าผู้ซื้อที่ดินจากเจ้าของเดิมหรือทายาทผู้รับมรดกจากเจ้าของเดิม
๑๐.กรณีตามข้อ ๙. หากภายหลังได้โฉนดที่ดินเดิมมา ให้เจ้าหน้าที่หมายเหตุด้วยหมึกแดงที่หน้าโฉนดที่ดินเดิมว่า โฉนดที่ดินฉบับนี้ได้มีการ “ออกโฉนดใหม่แล้ว” หากไม่ได้โฉนดที่ดินเดิมมาให้ระบุไว้ในประกาศแจกโฉนดว่า ไม่ได้โฉนดที่ดินเดิมมา
๑๑.โฉนดที่ดินที่มีภาระจดทะเบียนผูกพันอยู่ เช่น จำนอง เช่า ภาระจำยอม ให้เจ้าหน้าที่แจ้งต่อศาล เพื่อให้ศาลมีคำสั่งว่าจะให้ดำเนินการอย่างไร
๑๒. เมื่อยื่นคำร้องขอให้ศาลมีคำพิพากษาหรือมีคำสั่งว่าตนได้ครอบครองปรปักษ์ แล้วมีผู้คัดค้าน หากผู้ร้องชนะคดี ศาลพิพากษาขับไล่ผู้คัดค้านได้ กรณีดังกล่าวไม่ถือเป็นการพิพากษาหรือสั่งไม่เกินคำขอหรือที่ไม่ได้กล่าวมาในคำฟ้องตาม ป.ว.พ. มาตรา ๑๔๒ วรรคแรก เพราะการยื่นคำร้องขอศาลมีคำสั่งว่าตนได้ครอบครองปรปักษ์ คงมีคำขอท้ายฟ้องหรือท้ายคำร้องเพียงขอให้ศาลสั่งว่าตนได้ครอบครองปรปักษ์ แต่ไม่ได้มีประเด็นเรื่องให้ขับไล่เจ้าของเดิมออกไป เมื่อเจ้าของเดิมคัดค้านเข้ามาว่าผู้ร้องไม่ได้ครอบครองโดยสงบเปิดเผยเจตนาเป็นเจ้าของ ผู้ร้องยังไม่ได้สิทธิ์ในการครอบครองปรปักษ์ แต่หากศาลฟังว่าผู้ร้องครอบครองโดยสงบเปิดเผยเจตนาเป็นเจ้าของตามกำหนดระยะเวลาที่กฎหมายกำหนดคือ ๑ ปี สำหรับที่ดินยังไม่มีเอกสาริสิทธิ์ หรือ ๑๐ ปีสำหรับที่ดินมีเอกสารสิทธิ์ เช่นโฉนด และมีคำพิพากษาหรือมีคำสั่งว่าผู้ร้องได้สิทธิ์ในที่ดินดังกล่าวด้วยการครอบครองปรปักษ์ คำพิพากษาหรือคำสั่งนี้สามารถพิพากษาให้ขับไล่เจ้าของเดิมซึ่งเป็นผู้คัดค้านได้ แม้ในคำร้องขอให้ศาลสั่งว่าตนครอบครองปรปักษ์จะไม่ได้ขอให้ศาลขับไล่เจ้าของเดิมและบริวารก็ตามคำพิพากษาของศาลก็ถือว่าไม่เป็นการพิพากษาหรือมีคำสั่งเกินคำขอที่กล่าวมาในฟ้องแต่ประการใดเพราะตาม ป.ว.พ. มาตรา ๑๔๒(๑) ให้ถือว่าคดีฟ้องเรียกอสังหาริมทรัพย์เป็นคดีประเภทเดียวกับคดีฟ้องขับไล่ เมื่อการร้องขอต่อศาลว่าตนได้ครอบครองปรปักษ์ที่ดินของผู้อื่นครบตามหลักเกณท์ตามกฏหมายแล้วเท่ากับเป็นการฟ้องเรียกอสังหาริมทรัพย์ของบุคคลอื่นโดยอาศัยอำนาจตามกฏหมายด้วยการแย่งการครอบครองด้วยการครอบครองปรปักษ์ ดังนั้นการร้องขอให้ศาลมีคำสั่งว่าตนได้ครอบครองปรปักษ์จึงถือเป็นคดีเดียวกับการฟ้องขับไล่ ซึ่งในป.ว.พ.มาตรา ๑๔๒(๑) ให้คำพิพากษาหรือคำสั่งมีผลถึงตัวจำเลยซึ่งในที่นี้ก็คือผู้คัดค้านตลอดทั้งวงศ์ญาติและบริวารของจำเลยซึ่งก็คือผู้คัดค้านนั้นเอง คำพิพากษาของศาลที่ให้ขับไล่เจ้าของที่ดินเดิมและบริวารจึงไม่เกินคำขอที่กล่าวมาในคำฟ้องหรือคำร้อง
๑๓.การที่ผู้ครอบครองปรปักษ์ยื่นคำร้องต่อศาลแม้ศาลจะยังไม่มีมีคำพิพากษาหรือมีคำสั่งว่าตนได้ครอบครองปรปักษ์แล้วก็ตาม แต่ตามกฎกระทรวงฯที่ออกตามความในประมวลกฎหมายที่ดิน ฉบับที่๗ ข้อ ๘ ซึ่งถือเป็นกฎหมายที่ออกตามความในประมวลกฎหมายที่ดินให้ถือว่า “ การได้กรรมสิทธิ์จากการครอบครองปรปักษ์ ได้กรรมสิทธิ์ “ทันที “ นับแต่ได้ครอบครองปรปักษ์โดยดำเนินการครบถ้วนตาม ป.พ.พ. มาตรา ๑๓๘๒ แล้ว หาใช้ได้กรรมสิทธิ์เมื่อศาลมีคำพิพากษาหรือมีคำสั่งว่าบุคคลนั้นได้ครอบครองปรปักษ์แต่อย่างใดไม่ ดังนั้น เมื่อเจ้าของที่ดินเดิมรู้ว่าผู้ครอบครองปรปักษ์ยื่นคำร้องต่อศาลให้มีคำสั่งว่าตนครอบครองปรปักษ์ ก็รีบจำหน่ายจ่ายโอนที่ดินที่ถูกครอบครองปรปักษ์ให้บุคคลอื่น ถือเป็นกรณีที่ผู้ครอบครองปรปักษ์ได้ใช้หรือจะใช้สิทธิ์เรียกร้องทางศาลให้เจ้าของที่ดินเดิมชำระหนี้ด้วยการแบ่งแยกแบ่งโอนที่ดินทั้งแปลงหรือแต่บางส่วนตามข้อสังเกตข้อที่ ๖,ที่ ๗ อันเป็นการใช้สิทธิ์ทางศาลแล้ว การที่เจ้าของที่ดินเดิม ยักย้ายไปเสีย ซ่อนเร็น โอนไปให้แก่บุคคลอื่นซญึ่งที่ดินดังกล่าว เป็นความผิดฐานโกงเจ้าหนี้ตาม ป.อ. มาตรา ๓๕๐ แล้ว...เป็นความเห็น่ส่วนตัวครับ