“มีส่วนประมาทเลินเล่อในการสร้างโรงเรือน”

จำเลยปลูกสร้างอาคารในที่พิพาททั้งก่อนและหลังทำสัญญาขายฝาก “ เฉพาะ” ที่ดินพิพาท.แก่โจทก์ โจทก์รับรู้และยินยอมให้ปลูกสร้าง จำเลยเข้าใจว่าตนมีสิทธิ์ที่จะปลูกสร้างได้ต่อไปจนเสร็จ เพราะเชื่อว่าตนมีสิทธิ์ไถ่ที่ดินคืนภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาการปลูกสร้างอาคารในที่พิพาทของจำเลย เป็นการปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต เมื่อทำสัญญาขายฝากแล้วจำเลยไม่ไถ่คืนภายในกำหนด ที่พิพาทย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อ ปัญหาว่าจำเลยต้องรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปและต้องชดใช้ค่าขาดประโยชน์แก่โจทก์หรือไม่? กรณีนี้ไม่มีบทกฎหมายที่จะยกมาปรับได้โดยตรงจึงต้องอาศัยบทกฏหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งอันได้แก่ ปพพ มาตรา ๑๓๑๐ วรรคแรก ทำให้โจทก์วึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินได้เป็นเจ้าของโรงเรือนนั้น แต่ถ้าโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินสามารถแสดงได้ว่า ไมได้ประมาทเลินเล่อจะบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนและเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไปและทำให้ที่ดินเป็นไปตามเดิมได้ตาม ปพพ มาตรา ๑๓๑๐ วรรคสอง การที่โจทก์ปล่อยให้จำเลยปลูกสร้างอาคารต่อไปทั้งที่ได้ทำสัญญาขายฝากโดยโจทก์ไม่ได้ห้ามปราม หรือให้จำเลยยุติการก่อสร้าง ถือได้ว่าโจทก์มีส่วนประมาทเลินเล่ออยู่ด้วยในการสร้างโรงเรือนของจำเลย โจทก์จึงไม่อาจบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนนั้น และเรียกให้จำเลยผู้สร้างรื้อถอนไปตามมาตรา ๑๓๑๐วรรคสองและไม่อาจเรียกค่าขาดประโยชน์จากจำเลยได้ เพราะจำเลยไม่ได้ทำละเมิดต่อโจทก์ คำพิพากษาฏีกา ๕๔๙๖/๒๕๔๓
ข้อสังเกต ๑.ขายฝากเป็นสัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงว่า ผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ ปพพ มาตรา ๔๙๑ หากทำการไถ่ภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาหรือภายในระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด ให้ทรัพย์สินที่ขายฝากตกเป็นกรรมสิทธิ์แก่ผู้ไถ่ตั้งแต่เวลาที่ผู้ไถ่ได้ชำระสินไถ่หรือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ ปพพ มาตรา ๔๙๒หากไม่ไถ่คืนภายในกำหนด สิทธิ์ในการไถ่ย่อมหมดไป ทรัพย์สินที่ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ซื้อฝากโดยเด็ดขาด ผู้ขายฝากไม่สามารถขอไถ่คืนได้
๒.อาคารสิ่งปลูกสร้างว่าโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นย่อมเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้น ไม่สามารถแยกออกจากกันได้นอกจากทำลาย ทำให้บุบสลายหรือทำให้เปลี่ยนแปลงรูปทรง สิ่งปลูกสร้างจึงเป็นส่วนควบที่ดินตาม ปพพ มาตรา ๑๔๔ เจ้าของที่ดินย่อมมีกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างซึ่งเป็นส่วนควบนั้น ปพพ มาตรา ๑๔๔ วรรคสอง เมื่อผู้มีสิทธิ์ในที่ดินผู้อื่นใช้สิทธิ์ปลูกสร้างในที่ดินผู้อื่นใช้สิทธิ์ปลุกสร้างไว้ในที่ดินนั้น สิ่งปลูกสร้างดังกล่าวย่อมไม่ใช่ส่วนควบที่ดินตาม ปพพ มาตรา ๑๔๖ ตอนท้าย นั้นก็คือการปลูกโดยมีสิทธิ์ไม่ใช่ส่วนควบ
๓.ปพพ มาตรา ๕ การใช้สิทธิ์แห่งตน บุคคลต้องกระทำการโดยสุจริต ทั้งใน มาตรา ๖ ให้สันนิษฐานว่าบุคคลทุกคนกระทำการโดยสุจริต
๔. เนื่องจากสิ่งปลูกสร้างเป็นส่วนควบที่ดินใครเป็นเจ้าของที่ดินย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบด้วย ดังนั้น การซื้อขาย ให้ จำนอง ขายฝากที่ดิน ไม่พูดถึงสิ่งปลูกสร้าง ถือว่า ซื้อขาย ให้ จำนอง ขายฝากสิ่งปลูกสร้างด้วย เป็นไปตามหลักส่วนควบที่เจ่าของที่ดินเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกหสร้างที่อยู่บนที่ดิน หากไม่ต้องการให้สิ่งปลุกสร้างตกติดไปด้วยต้องระบุให้ชัดเจนว่า ซื้อขาย ให้ จำนอง ขาย ขายฝากเฉพาะที่ดินไม่รวมสิ่งปลูกสร้างด้วย การซื้อขาย จำนองให้ ขายฝาก จำนองก็จะไม่รวมสิ่งปลูกสร้าง ในทางกลับกัน หากซื้อขาย ขายฝาก ให้ จำนองสิ่งปลูกสร้างไม่พูดถึงที่ดินไว้ ต้องถือว่า ซื้อขาย ขายฝาก จำนอง ให้เฉพาะสิ่งปลุกสร้างเท่านั้นไม่รวมที่ดินด้วย เพราะที่ดินไม่ใช่ส่วนควบสิ่งปลูกสร้าง แต่สิ่งปลูกสร้างเป็นส่วนควบที่ดิน
๕.เมื่อไม่มีกฎหมายบัญญัติไว้ที่จะนำมาปรับแก่คดีได้ ให้วินิจฉัยตามจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่น ถ้าไม่มีจารีตประเพณีเช่นว่านั้น ให้วินิจฉัยอาศัยบทกฎหมายใกล้เคียงอย่างยิ่ง ถ้าบทกฎหมายเช่นว่านั้นไม่มีให้ใช้หลักกฎหมายทั่วไป
๖.การที่จำเลยปลูกสร้างอาคารในที่พิพาท “ ก่อน” ทำสัญญาขายฝาก เมื่อที่ดินเป็นของจำเลย หากจำเลยปลูกสิ่งปลูกสร้างในที่ดินของตนเองหากก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างนั้นเสร็จ สิ่งปลูกสร้างดังกล่าวเป็นส่วนควบของที่ดิน สิ่งปลูกสร้างนั้นย่อมเป็นสิทธิ์แก่จำเลย หรือกรณีเมื่อจำเลยทำการก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างภาย “หลัง”การขายฝาก“ แล้วทำการก่อสร้างสิ่งปลูกสร้างหากเป็นการก่อสร้างโดยไม่มีสิทธิ์ หากทำการก่อสร้างเสร็จ เมื่อขายฝากที่ดินแล้ว กรรมสิทธิ์ในที่ดินตกแก่โจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อ เมื่อทำการขายฝากเฉพาะ” ที่ดินพิพาทแก่โจทก์แม้ไม่รวมสิ่งปลูกสร้างด้วยก็ตาม แต่เมื่อสิ่งปลูกสร้างที่สร้างเสร็จภายหลังเป็นส่วนควบที่ดินย่อมตกติดไปกับที่ดิน ใครเป็นเจ้าของที่ดินย่อมเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้างนั้นด้วย เมื่อขายฝากเฉพาะที่ดินก็ต้องถือขายฝากสิ่งปลูกสร้างด้วย
๗.แต่ในกรณีตามปัญหามีการปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างก่อนที่จะมีการขายฝากและเมื่อขายฝากแล้วก็ทำการปลูกสร้างต่อไปจนปลูกสร้างเสร็จหลังมีการขายฝากไปแล้ว เมื่อโจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อฝากรู้เห็นยินยอมไม่ได้ทักท้วงในขณะทำสัญญาขายฝากหรือภายหลังมีการทำสัญญาขายฝากเท่ากับยินยอมให้ทำการปลูกสร้างได้ สิ่งปลูกสร้างนี้จึงเป็นการปลูกสร้างโดยมีสิทธิ์ที่จะปลูกย่อมไม่ตกติดเป็นกรรมสิทธิ์แก่โจทก์ผู้เป็นเจ้าของที่ดิน ตาม ปพพ มาตรา ๑๔๖ตอนท้าย
๘.ด้วยความเคารพในคำพิพากษาฏีกาที่ใช้คำว่า “ สิ่งปลูกสร้างที่สร้างก่อนการขายฝากเมื่อ โจทก์รับรู้และยินยอมให้ปลูกสร้าง จำเลยเข้าใจว่าตนมีสิทธิ์ที่จะปลูกสร้างได้ต่อไปจนเสร็จ เพราะเชื่อว่าตนมีสิทธิ์ไถ่ที่ดินคืนภายในเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาการปลูกสร้างอาคารในที่พิพาทของจำเลย” ด้วยความเคารพในคำพิพากษาฏีกา ผมเห็นว่า เมื่อจำเลยเป็นเจ้าของที่ดินก่อนมีการขายฝากย่อมมีสิทธิ์ปลูกสร้างสิ่งก่อสร้างในที่ดินที่ตนเป็นเจ้าของได้อยู่แล้ว หาจำเป็นต้องอาศัยการรับรู้ของโจทก์เป็นสำคัญ ส่วนกรณีที่มีการขายฝากที่ดินกันแล้ว เมื่อขายฝากที่ดินไม่พูดถึงสิ่งก่อสร้างย่อมหมายถึงขายฝากสิ่งก่อสร้างด้วย และตามปัญหาเมื่อมีการขายฝากแล้วโจทก์ก็ทราบมาแต่แรกก่อนมีการขายฝากว่ามีการปลูกสร้างสิ่งก่อสร้างโจทก์ก็ไม่ได้ทักท้วงและยอมให้ก่อสร้างต่อไปจนก่อสร้างเสร็จภายหลังการขายฝากให้โจทก์จนโจทก์ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นแล้ว ต้องถือว่าโจทก์ยินยอมหรืออนุญาตให้มีการปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างแล้ว จึงเป็นการปลูกโดยมีสิทธิ์ดังนั้นจึงต้องถือว่าสิ่งปลูกสร้างเป็นสิทธิ์แก่จำเลยผู้ปลูกสร้าง
๙.โดยเฉพาะในส่วนที่ทำการปลูกสิ่งปลูกสร้างภายหลังการขายฝากโดยโจทก์รับรู้ถือได้ว่า จำเลยเข้าใจโดยสุจริตว่าโจทก์อนุญาตให้ปลูกได้ เมื่อการขายฝากกรรมสิทธิ์ในที่ดินตกแก่โจทก์เพียงจำเลยมีสิทธิ์ไถ่คืนได้เท่านั้น เมื่อขายฝากแล้วกรรมสิทธิ์ที่ดินตกแก่โจทก์ การที่โจทก์รู้เห็นยินยอมให้จำเลยปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้าง ถือได้ว่าเป็นการปลูกสร้างโดยมีสิทธิ์ สิ่งปลูกสร้างจึงไม่ตกเป็นส่วนควบที่จะตกติดแก่โจทก์ตาม ปพพ มาตรา ๑๔๖ตอนท้าย อีกทั้งใน ปพพ มาตรา ๕ การใช้สิทธิ์แห่งตน ย่อมต้องทำการโดยสุจริต อีกทั้งในปพพ มาตรา ๖ สันนิษฐานว่าบุคคลทุกคนกระทำการโดยสุจริต กรณีน่าที่จะนำบทบัญญัติในเรื่องส่วนควบมาใช้บังคับ
๑๐.แต่ศาลฏีกามองพฤติกรรมที่จำเลยปลูกสิ่งก่อสร้างก่อนขายฝายและหลังขายฝากโดยโจทก์รู้เห็นยินยอมไม่ได้ทักท้วงทำให้มองว่าจำเลยทำการปลูกสร้างสิ่งก่อสร้าง ในรูปโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยสุจริต เมื่อทำสัญญาขายฝากแล้วจำเลยไม่ไถ่คืนภายในกำหนด ที่พิพาทรวมทั้งโรงเรือนย่อมตกเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ซึ่งเป็นผู้ซื้อ
๑๑. ปัญหาว่าจำเลยต้องรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างออกไปและต้องชดใช้ค่าขาดประโยชน์แก่โจทก์หรือไม่? ศาลฏีกาไม่ได้นำบทบัญญัติในเรื่องส่วนควบมาบังคับใช้ แต่ศาลฏีกามองว่า กรณีนี้ไม่มีบทกฎหมายที่จะยกมาปรับได้โดยตรง ไม่มีจารีตประเพณีในเรื่องนี้ได้กำหนดไว้จึงต้องอาศัยบทกฏหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งอันได้แก่ ปพพ มาตรา ๑๓๑๐ วรรคแรก ซึ่งเป็นเรื่องสร้างโรงเรือนในที่ดินของคนอื่นโดยไม่มีสิทธิ์ แต่ผู้สร้างได้ปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินผู้อื่นโดยสุจริต ทำให้โจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินได้เป็นเจ้าของโรงเรือนนั้น แต่ต้องใช้ค่าแห่งที่ดินที่เพิ่มขึ้นเพราะเหตุสร้างโรงเรือน ซึ่งหากโจทก์แสดงได้ว่าตนไม่ได้มีความประมาทเลินเล่อจะบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนและเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนและทำที่ดินให้เป็นไปตามเดิม เว้นแต่การนี้จะกระทำไม่ได้โดยใช้วงเงินตามสมควร เจ้าของที่ดินจะเรียกให้ผู้สร้างซื้อที่ดินทั้งหมดหรือแต่บางส่วนตามราคาท้องตลาดก็ได้ แต่ถ้าโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินสามารถแสดงได้ว่า ไม่ได้ประมาทเลินเล่อจะบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนและเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไปและทำให้ที่ดินเป็นไปตามเดิมได้ตาม ปพพ มาตรา ๑๓๑๐ วรรคสอง
๑๒. การที่โจทก์ปล่อยให้จำเลยปลูกสร้างอาคารต่อไปทั้งที่ได้ทำสัญญาขายฝากโดยโจทก์ไม่ได้ห้ามปราม หรือให้จำเลยยุติการก่อสร้าง ถือได้ว่าโจทก์มีส่วนประมาทเลินเล่ออยู่ด้วยในการสร้างโรงเรือนของจำเลย โจทก์จึงไม่อาจบอกปัดไม่ยอมรับโรงเรือนนั้น และเรียกให้จำเลยผู้สร้างรื้อถอนไปตามมาตรา ๑๓๑๐วรรคสองและไม่อาจเรียกค่าขาดประโยชน์จากจำเลยได้ เพราะจำเลยไม่ได้ทำละเมิดต่อโจทก์ ซึ่งเป็นการตัดสินตาม ปพพ มาตรา ๑๓๑๐ วรรคแรกและวรรคสอง เมื่อตัดสินตามบทกฎหมายนี้ถือว่าปลูกโดยสุจริตในที่ดินคนอื่น เจ้าของที่ดินย่อมเป็นเจ้าของโรงเรือน แต่ต้องใช้ค่าแห่งที่ดินที่เพิ่มขึ้นให้แก่เจ้าของโรงเรือนเท่านั้น