“เช่าต่อเมื่อหมดสัญญาเช่า”

๑. การจะถือว่า เมื่อสิ้นกำหนดการเช่าแล้วมีการเช่าต่อไปไม่มีกำหนดระยะเวลาตาม ปพพ มาตรา ๕๗๐ กฎหมายไม่ได้กำหนดว่าผู้ให้เช่ามีหน้าที่ต้องเบิกเลิกการเช่าหรือบอกกล่าวให้ผู้ให้เช่าทราบก่อนหรือในวันครบกำหนดการเช่าว่าจะไม่ให้เช่าต่อไป หากแต่ให้ดูเจตนาของผู้ให้เช่าว่ามีการยินยอมให้ผู้เช่าอยู่ต่อไปหรือไม่ ซึ่งการยินยอมนั้นรวมถึงการไม่ทักท้วงเมื่อรู้ว่าผู้เช่าครอบครองทรัพย์สินที่เช่าต่อมาหลังจากสิ้นกำหนดเช่าแล้ว สัญญาเช่าที่ดินมีกำหนดเวลาเช่าแน่นอน โจทก์มีหนังสือบอกเลิกการเช่าไปยังจำเลยในวันครบกำหนดการเช่า แสดงเจตนาโจทก์ว่าไม่ประสงค์ให้จำเลยเช่าต่อไปนับแต่วันครบกำหนดการเช่าแล้ว และหนังสือดังกล่าวจำเลยได้รับแล้ว พฤติการณ์เช่นนี้ถือโจทก์ได้ทักท้วงในการที่จำเลยจะอยู่ในที่เช่าต่อไป การที่จำเลยอยู่ในที่เช่าต่อไปหลังสัญญาเช่าครบกำหนดแล้ว จึงไม่ใช่การเช่ากันใหม่โดยไม่มีกำหนดระยะเวลาตาม ปพพ มาตรา ๕๗๐โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องโดยไม่จำต้องบอกเลิกการเช่าตาม ปพพ มาตรา ๕๖๖ อีก คำพิพากษาฏีกา ๓๖๙๑/๒๕๓๕
๒. ในชั้นชี้สองสถานจำเลยยื่นคำแถลงขอให้ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาท ๒ ประเด็นคือ
๑).โจทก์ให้คำมั่นจะให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีก ๖ ปี หรือไม่?
๒).โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยหรือไม่?
แต่ศาลกำหนดประเด็นพิพาทว่า จำเลยมีสิทธิ์อยู่ในที่ดินพิพาทต่อไปหรือไม่ ประเด็นดังกล่าวนี้ได้ครอบคลุมรวมถึงประเด็นที่จำเลยประสงค์ให้กำหนดไว้แล้วทั้งสองประเด็น จึงไม่มีความจำเป็นที่จะต้องกำหนดประเด็นข้อพิพาทเพิ่มเติมอีก คำมั่นจะให้เช่าที่ดินพิพาทต่อไปของโจทก์เป็นเพียงคำมั่นสัญญาด้วยวาจาซึ่งอยู่นอกเหนือข้อตกลงตามสัญญาเช่าเดิม แม้จำเลยจะสนองรับข้อตกลงนั้นก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าเดิมและเกิดสัญญาเช่าใหม่ขึ้นก็ตาม แต่ตราบใดที่โจทก์ยังไม่ได้ทำหลักฐานการเช่าที่ดินพิพาทใหม่เป็นหนังสือลงลายมือชื่อโจทก์ผู้รับผิดเป็นสำคัญ จำเลยย่อมไม่อาจขอบังคับโจทก์ต้องยอมให้จำเลยเช่าที่พิพาทต่อไปได้ตาม ปพพ มาตรา ๕๓๘ หนังสือสัญญาเช่าแบ่งที่ดินมีกำหนดเวลา ๒๐ ปีนับแต่วันที่ ๑๓ สิงหาคม ๒๕๑๕ สัญญาเช่าจึงสิ้นสุดในวันที่๑๓ สิงหาคม ๒๕๓๕ โดยไม่จำต้องบอกกล่าวก่อนตาม ปพพ มาตรา ๕๖๔ ปรากฏข้อเท็จจริงว่าภายหลังสัญญาเช่าสิ้นสุดลง ๔ วัน โจทก์มาฟ้องขับไล่จำเลย แสดงว่าโจทก์ได้ทักท้วงไม่ยอมให้จำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทต่อไป โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยโดยไม่จำเป็นต้องมีการบอกเลิกสัญญาอีก เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงผู้เช่ายังอยู่ในที่ดินพิพาทโดยผู้ให้เช่าไม่ยินยอมจึงเป็นการอยู่ในที่พิพาทโดยไม่ได้อาศัยสิทธิ์ตามสัญญาเช่า การอยู่ในที่พิพาทของผู้เช่าจึงเป็นการละเมิดสิทธิ์ของผู้ให้เช่า ส่วนค่าเสียหายที่ผู้เช่าแถลงต่อศาลชั้นต้นยอมรับว่าค่าเสียหายของโจทก์คิดเป็นเงินเดือนละ ๒๐,๐๐๐ บาท ศาลย่อมกำหนดให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ ๒๐,๐๐๐ บาทคำพิพากษาฏีกาที่ ๑๐๖๒/๒๕๓๙
๓. สัญญาเช่าข้อ ๒ ระบุว่า “ ผู้เช่าจะชำระค่าเช่าของเดือนถัดไปภายในวันที่ ๕ ของทุกเดือน หากพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าวผู้เช่ายอมให้ปรับเป็นรายวันในอัตราวันละ ๕ เปอร์เซ็นต์ของค่าเช่ารายเดือนเป็นเงิน ๑๕ บาท จนกว่าจะชำระค่าเช่าครบถ้วน” เมื่อจำเลยค้างชำระค่าเช่าตั้งแต่เดือนตุลาคม๒๕๓๓ ถึงวันเลิกสัญญาคือวันที่ ๑๙ สิงหาคม ๒๕๓๔ แต่โจทก์กลับฟ้องเรียกค่าปรับดังกล่าวนับแต่วันที่ ๒๐ สิงหาคม ๒๕๓๔ ภายหลังสัญญาเช่าสิ้นสุด ข้อตกลงนี้ย่อมระงับไป จะนำมาใช้แก่กันอีกไมได้ สัญญาข้อ ๙ กำหนดว่า “ การต่ออายุสัญญาเช่าครั้งต่อไป ผู้เช่าต้องยื่นคำร้องขอต่ออายุสัญญาต่อผู้อำนวยการวชิรพยาบาลก่อนสิ้นสุดสัญญานี้ไม่น้อยกว่า ๙๐ วัน และหากพ้นกำหนดเวลาดังกล่าว ผู้เช่าต้องเสียค่าบำรุงโรงพยาบาลจำนวน ๑,๐๐๐ บาท ผู้ให้เช่าสงวนสิทธิ์จะให้ผู้เช่าต่ออายุสัญญาหรือไม่ก็ได้ “ ดังนี้แม้ตาม ปพพ มาตรา ๕๗๐ จะบัญญัติว่า “ เมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ ผู้ให้เช่ารู้ความแล้วไม่ทักท้วง ให้ถือว่าคู่สัญญาเช่าเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา” ก็ดี กรณีเพียงทำให้เกิดผลตามที่กฎหมายบัญญัติไว้เท่านั้น แต่ตามข้อตกลงดังกล่าวข้างต้นถือเป็นข้อตกลงเป็นพิเศษและมีข้อความว่า “ ในครั้งต่อไป” กำกับอยู่ด้วย แสดงให้เห็นเจตนาของคู่สัญญาว่าจะต้องมีการทำสัญญาเช่ากันจริงๆมิใช่โดยผลของกฎหมาย ทั้งยังต้องให้เป็นคุณแก่จำเลยซึ่งเป็นผู้ต้องเสียในมูลหนี้ดังที่บัญญัติไว้ใน มาตรา ๑๑ อีกด้วย จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดในค่าบำรุงโรงพยาบาลแต่อย่างใด ตามสัญญาเช่าข้อ ๑๑ มีข้อความว่า “ หากผู้ให้เช่ามีความประสงค์จะใช้อาคารที่เช่าเพื่อดำเนินการของรัฐหรือกิจการใดๆของผู้ให้เช่า ผู้เช่ายินยอมขนย้ายสิ่งของสัมภาระและบริวารออกจากอาคารที่เช่าภายใน ๓๐ วัน หากครบกำหนดแล้วผู้เช่าไม่ยอมออกจากอาคารที่เช่า ผู้เช่ายินยอมชำระค่าปรับให้ผู้ให้เช่าในอัตราวันละ ๑ ใน ๓ ของค่าเช่ารายเดือนเป็นเงิน ๑๐๐ บาทจนกว่าจะออกจากอาคารที่เช่า” ข้อตกลงดังกล่าวถือเป็นค่าเสียหายที่คู่สัญญาตกลงกันไว้ล่วงหน้าจึงมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของค่าเสียหาย และตาม ปพพ มาตรา ๓๘๐ วรรคสาอง บัญญัติให้เจ้าหนี้เรียกค่าเสียหายได้เต็มจำนวนที่เสียไปโดยคิดเบี้ยปรับรวมอยู่ด้วย คือให้ถือเบี้ยปรับเป็นจำนวนน้อยที่สุดของค่าเสียหาย โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายเท่ากับอัตราค่าเช่า ศาลล่างพิพากษาให้โจทก์ได้รับค่าเสียหายเต็มจำนวนที่โจทก์ได้รับความเสียหายแล้ว โจทก์จะเรียกร้องให้จำเลยเสียเบี้ยปรับดังกล่าวให้โจทก์อีกหาได้ไม่ เป็นการเรียกร้องที่นอกเหนือจากความเสียหายที่โจทก์ได้รับขัดต่อ ปพพ มาตรา ๓๘๐ วรรคสอง คำพิพากษาฏีกา๕๒๗๗/๒๕๔๐
๔. ข้อความที่จำเลยขอให้แก้ไขคำให้การจำเลยทั้งสี่ข้อได้แก่
๕. ๑).ข้อเกี่ยวข้องกับการมอบอำนาจให้ฟ้องคดีจากเดิมเป็นว่า “ ลายมือชื่อโจทก์ผู้มอบอำนาจเป็นลายมือชื่อปลอม และตราประทับไม่ใช่ตราสำคัญของโจทก์ที่ได้จดทะเบียนไว้
๒).ข้อความที่เกี่ยวข้องกับอาคารข้อพิพาทที่อ้างว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนและจำเลยมีสิทธิ์อยู่ได้ตลอดชีวิตเป็นว่าโจทก์ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารที่จำเลยเช่า
๓).ข้อที่เกี่ยวกับการบอกเลิกสัญญาและการบอกกล่าวของโจทก์ที่อ้างว่าไม่ชอบด้วยกฎหมายเป็นว่าภายหลังสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้ว จำเลยยังคงครอบครองอาคารที่เช่าโดยโจทก์ไม่เคยทักท้วง จึงเป็นการเช่ามี่มีกำหนดเวลา การเลิกสัญญาเช่าต้องอยู่ภายใต้บทบัญญัติใน ปพพ มาตรา ๕๖๖ ก่อนฟ้องโจทก์ไม่เคยบอกเลิกสัญญาเช่า และหนังสือบอกกล่าวของโจทก์ไม่ใช่หนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง
๔)ข้อที่เกี่ยวกับเหตุที่ทำให้ฟ้องโจทก์เคลือบคลุมทั้งหมดเป็นว่าการที่โจทก์บรรยายฟ้องโดยไม่ได้บรรยายว่าจำเลยเข้ามาอยู่บนที่ดินแปลงใด บ้านพิพาทตั้งอยู่บนถนนตรอกซอยอะไร ฟ้องโจทก์จึงเป็นฟ้องเคลือบคลุมล้วนเป็นข้อเท็จจริงและเหตุแห่งการปฏิเสธขึ้นใหม่ เปลี่ยนแปลงข้อต่อสู้เดิมที่จำเลยให้การไว้แต่แรก รวมทั้งการที่ศาลชั้นต้นเคยมีคำสั่งฃอนุญาตให้แก้ไขตามคำร้องขอแก้ไขคำให้การของจำเลย จำเลยอาจยื่นคำร้องขอให้แก้ไขได้ก่อนวันสืบพยาน มิใช่เป็นเพียงแก้ไขข้อผิดพลาดเล็กน้อยหรือเป็นการข้อแก้ไขในเรื่องที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน กรณีไม่ต้องด้วยเหตุยกเว้นที่จำเลยอาจยื่นคำร้องขอแก้ไขได้ภายหลังสืบพยานตาม ปวพ มาตรา ๑๘๐ การที่จำเลยยื่นคำร้องขอแก้ไขคำให้การภายหลังวันสืบพยานเป็นการฝ่าฝืนต่อบทบัญญัติดังกล่าว นอกจากนี้การที่จำเลยฏีกาในข้อ ๓)และข้อ ๔)เป็นการยกข้อต่อสู้ตามคำร้องขอแก้ไขคำให้การที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งไม่อนุญาตให้จำเลยแก้ไขข้อดังกล่าวในฏีกา จึงเป็นฏีกาที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น แม้จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยให้ และจำเลยฏีกาต่อมา ถือเป็นฏีกาที่ไมได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น โดยชอบในศาลอุทธรณ์ ตาม ปวพ มาตรา ๒๔๙ คำพิพากษาฏีกา๕๔๙๑/๒๕๕๐
ข้อสังเกต ๑.เมื่อสิ้นกำหนดระยะเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังครองทรัพย์สินอยู่ ผู้ให้เช่ารู้ความแล้วไม่ทักท้วง “ ให้ถือว่า “ คู่สัญญาเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา ปพพ มาตรา ๕๗๐
๒.ถ้ากำหนดเวลาเช่าไม่ปรากฏในความที่ตกลงกัน หรือไม่พึงสันนิษฐานได้ไซร์ คู่สัญญาฝ่ายใดจะบอกเลิกสัญญาเช่าในเมื่อสุดระยะเวลาอันเป็นกำหนดชำระค่าเช่าได้ทุกระยะ แต่ต้องบอกกล่าวให้อีกฝ่ายหนึ่งรู้ตัวก่อนชั่วกำหนดชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่า ๒ เดือน ปพพ มาตรา ๕๖๖
๓.เช่าอสังหาริมทรัพย์ ถ้าไม่ได้มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ จะฟ้องร้องบังคับคดีหาได้ไม่ ปพพ มาตรา ๕๓๘
๔.เช่าย่อมระงับไปเมื่อสิ้นกำหนดระยะเวลาที่ได้ตกลงกันไว้ มิพักต้องบอกกล่าวก่อน ปพพ มาตรา ๕๖๔
๕.ปกติการนิ่งในทางแพ่งถือเป็นการยอมรับ แต่ในทางอาญาการที่จำเลยนิ่งถือเป็นการปฏิเสธ เพราะจำเลยมีสิทธิ์ต่อสู้คดีได้เต็มที่ จำเลยมีสิทธิ์ให้การหรือไม่ให้การก็ได้ ตาม ปวอ มาตรา ๑๗๒ เมื่อจำเลยไม่ให้การจึงต้องถือจำเลยให้การปฏิเสธ
๖. การเกิดสัญญาเช่าใหม่โดยไม่มีกำหนดระยะเวลา ตามปพพ มาตรา ๕๗๐ นั้น กฎหมายไม่ได้กำหนดว่าผู้ให้เช่ามีหน้าที่ต้องบอกกเลิกการเช่าหรือบอกกล่าวให้ผู้ให้เช่าทราบก่อนหรือในวันครบกำหนดการเช่าว่าจะไม่ให้เช่าต่อไป แต่ให้ดูเจตนาของผู้ให้เช่าว่ายินยอมให้ผู้เช่าอยู่ต่อไปหรือไม่ การไม่ทักท้วงเมื่อรู้ว่าผู้เช่าครอบครองทรัพย์สินที่เช่าต่อมาหลังจากสิ้นกำหนดเช่าแล้วถือยินยอมให้เช่าต่อ เพราะการอยู่โดยหมดสัญญาเช่าก็คือการอยู่โดยไม่มีสิทธิ์ตามกฎหมายที่ผู้ให้เช่าจะฟ้องขับไล่ได้ แต่ผู้ให้เช่าไม่ฟ้องขับไล่ หรือยอมรับค่าเช่าต่อมา ถือได้โดยปริยายว่าผู้ให้เช่ายินยอมให้ผู้เช่าเช่าต่อไปโดยเป็นการเช่าที่ไม่มีกำหนดเวลาการเช่า หากวันใดผู้ให้เช่าไม่ประสงค์จะให้เช่าต่อไปต้องบอกกล่าวให้อีกฝ่ายหนึ่งรู้ตัวก่อนชั่วกำหนดชำระค่าเช่าระยะหนึ่งเป็นอย่างน้อย แต่ไม่จำต้องบอกกล่าวล่วงหน้ากว่า ๒ เดือน ตาม ปพพ มาตรา ๕๖๖
๗.สัญญาเช่าที่ดินมีกำหนดเวลาเช่าแน่นอน สัญญาเช่าย่อมระงับไปเมื่อสิ้นกำหนดระยะเวลาที่ได้ตกลงกันไว้โดยไม่ต้องบอกกล่าวเลิกสัญญาเช่ากันก่อนแต่อย่างใด ตาม ปพพ มาตรา ๕๖๔, การที่ผู้ให้เช่ามีหนังสือบอกเลิกการเช่าไปยังผู้เช่าในวันครบกำหนดการเช่า แสดงเจตนาผู้ให้เช่าว่าไม่ประสงค์ให้ผู้เช่าเช่าต่อไปนับแต่วันครบกำหนดการเช่าแล้ว
๘. เมื่อจำเลยได้รับหนังสือบอกเลิกการเช่าแล้ว ต้องถือว่าผู้ให้เช่าได้ทักท้วงในการที่ผู้เช่าจะอยู่ในที่เช่าต่อไป การที่ผู้เช่าอยู่ในที่เช่าต่อไปหลังสัญญาเช่าครบกำหนดแล้ว จึงไม่ใช่การเช่ากันใหม่โดยไม่มีกำหนดระยะเวลาตาม ปพพ มาตรา ๕๗๐ผู้ให้เช่าจึงมีอำนาจฟ้องโดยไม่จำต้องบอกเลิกการเช่าตาม ปพพ มาตรา ๕๖๖ อีก
๙..ในชั้นชี้สองสถานจำเลยยื่นคำแถลงขอให้ศาลชั้นต้นกำหนดประเด็นข้อพิพาท ๒ ประเด็นคือ
๑).โจทก์ให้คำมั่นจะให้จำเลยเช่าที่ดินพิพาทต่อไปอีก ๖ ปี หรือไม่?
และ ๒).โจทก์มีหนังสือบอกเลิกสัญญาแก่จำเลยหรือไม่?
แต่ศาลกำหนดประเด็นพิพาทว่า “จำเลยมีสิทธิ์อยู่ในที่ดินพิพาทต่อไปหรือไม่” ประเด็นดังกล่าวนี้ได้ครอบคลุมรวมถึงประเด็นที่จำเลยประสงค์ให้กำหนดไว้แล้วทั้งสองประเด็นแล้วเพราะ หากผู้ให้เช่า(โจทก์)ให้คำมั่นแก่จำเลยผู้เช่าให้เช่าที่พิพาทต่อไปอีก ๖ ปีแล้วจำเลยผู้เช่าย่อมมีสิทธิ์เช่าที่ดินต่อไป และการบอกเลิกสัญญากับจำเลยนั้นก็เป็นการบอกให้รู้ว่าโจทก์ประสงค์ให้จำเลยเช่าต่อไปหรือไม่ ซึ่งหากไม่มีการบอกเลิกการเช่าก็ทำให้จำเลยมีสิทธิ์อยู่ในที่ดินดังกล่าวซึ่งนั้นก็คือจำเลยมีสิทธิ์อยู่ในที่ดินดังกล่าวหรือไม่อย่างไร ดังนั้น จึงไม่มีความจำเป็นที่จะต้องกำหนดประเด็นข้อพิพาทเพิ่มเติมตามที่จำเลยขอให้ชี้สองสถานอีก
๑๐.คำมั่นด้วยวาจาจะให้เช่าที่ดินพิพาทต่อไปของโจทก์เป็นการแสดงเจตนาที่กระทำต่อจำเลยผู้เช่าซึ่งอยู่ “ เฉพาะหน้า” โจทก์ เมื่อจำเลยจะได้ทราบการแสดงเจตนานั้นถือว่า คำมั่นที่จะให้เช่าที่ดินต่อไปมีผลบังคับได้ตาม ปพพ มาตรา ๑๖๘ แต่เนื่องจากคำมั่นด้วยวาจาที่ยังไม่ได้ทำเป็นหนังสือ และข้อตกลงที่ให้ด้วยวาจาก็อยู่นอกเหนือข้อตกลงตามสัญญาเช่าเดิม แม้จำเลยจะสนองรับข้อตกลงนั้นก่อนครบกำหนดสัญญาเช่าเดิมและเกิดสัญญาเช่าใหม่ขึ้นก็ตาม แต่ตราบใดที่โจทก์ยังไม่ได้ทำหลักฐานการเช่าที่ดินพิพาทใหม่เป็นหนังสือลงลายมือชื่อโจทก์ผู้รับผิดเป็นสำคัญ จำเลยย่อมไม่อาจขอบังคับโจทก์ต้องยอมให้จำเลยเช่าที่พิพาทต่อไปได้ตาม ปพพ มาตรา ๕๓๘ นั้นก็คือแม้คำมั่นที่จะให้เช่าที่ดินพิพาทมีผลนับแต่จำเลยได้ทราบการแสดงเจตนาด้วยวาจาก็ตาม(ปพพ มาตรา ๑๖๘) แต่เมื่อไม่ได้ทำตามแบบที่ปพพ มาตรา ๕๓๘ บัญญัติไว้คือไม่ได้ทำหลักฐานการเช่าที่ดินพิพาทใหม่เป็นหนังสือลงลายมือชื่อโจทก์ผู้รับผิดเป็นสำคัญ จำเลยย่อมไม่อาจขอบังคับโจทก์ให้ยอมให้จำเลยเช่าที่พิพาทต่อไปได้
๑๑. หนังสือสัญญาเช่าแบ่งที่ดินมีกำหนดเวลา ๒๐ ปีนับแต่วันที่ ๑๓ สิงหาคม ๒๕๑๕ จึงมีกำหนดเวลาสิ้นสุดแน่นอนตามวันแห่งปฏิทิน สัญญาเช่าจึงสิ้นสุดในวันที่๑๓ สิงหาคม ๒๕๓๕ โดยไม่จำต้องบอกกล่าวก่อนตาม ปพพ มาตรา ๕๖๔
๑๒.การที่โจทก์มาฟ้องขับไล่จำเลยภายหลังสัญญาเช่าสิ้นสุดลง ๔ วัน แสดงว่าโจทก์ได้ทักท้วงไม่ยอมให้จำเลยอยู่ในที่ดินพิพาทต่อไป โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยโดยไม่จำเป็นต้องมีการบอกเลิกสัญญาอีก เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงผู้เช่ายังอยู่ในที่ดินพิพาทโดยผู้ให้เช่าไม่ยินยอมจึงเป็นการอยู่ในที่พิพาทโดยไม่ได้อาศัยสิทธิ์ตามสัญญาเช่า การอยู่ในที่พิพาทของผู้เช่าจึงเป็นการละเมิดสิทธิ์ของผู้ให้เช่า
๑๓. ส่วนค่าเสียหายที่ผู้เช่าแถลงต่อศาลชั้นต้นยอมรับว่าค่าเสียหายของโจทก์คิดเป็นเงินเดือนละ ๒๐,๐๐๐ บาท เท่ากับจำเลยยอมรับว่าค่าเสียหายเป็นเงินเท่าใด จึงไม่มีประเด็นเรื่องค่าเสียหาย โจทก์จึงไม่ต้องนำสืบ ศาลย่อมกำหนดให้จำเลยใช้ค่าเสียหายแก่โจทก์เดือนละ ๒๐,๐๐๐ บาทได้
๑๔. สัญญาเช่าข้อ ๒ ระบุว่า “ ผู้เช่าจะชำระค่าเช่าของเดือนถัดไปภายในวันที่ ๕ ของทุกเดือน หากพ้นกำหนดระยะเวลาดังกล่าวผู้เช่ายอมให้ปรับเป็นรายวันในอัตราวันละ ๕ เปอร์เซ็นต์ของค่าเช่ารายเดือนเป็นเงิน ๑๕ บาท จนกว่าจะชำระค่าเช่าครบถ้วน” เมื่อจำเลยค้างชำระค่าเช่าตั้งแต่เดือนตุลาคม๒๕๓๓ ถึงวันเลิกสัญญาคือวันที่ ๑๙ สิงหาคม ๒๕๓๔ แต่โจทก์กลับฟ้องเรียกค่าปรับดังกล่าวนับแต่วันที่ ๒๐ สิงหาคม ๒๕๓๔ ภายหลังสัญญาเช่าสิ้นสุด จึงไม่มีข้อตกลงที่ผู้เช่าให้ยอมปรับเป็นรายวันอีกเพราะสัญญาสิ้นสุดไปแล้วตั้งแต่วันที่ ๑๙ สิงหาคม ๒๕๓๔ ข้อตกลงที่จะยอมให้ชำระค่าปรับเป็นรายวันนี้ย่อมระงับไป จะนำมาใช้แก่กันอีกไมได้ เป็นเรื่องที่โจทก์ตั้งประเด็นผิด ความจริงการเรียกเบี้ยปรับโจทก์ควรเรียกเบี้ยปรับนับแต่เดือนตุลาคม ๒๕๓๓ อันเป็นวันที่จำเลยผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าไปถึงวันที่ ๑๙ สิงหาคม ๒๕๓๔ ซึ่งเป็นวันเลิกสัญญาเช่า หาใช่มาฟ้องเรียกเบี้ยปรับตั้งแต่วันที่ ๒๐ สิงหาคม ๒๕๓๔ เพราะเมื่อเลิกสัญญาตั้งแต่วันที่ ๑๙ สิงหาคม ๒๕๓๔แล้วจึงไม่อาจเรียกเบี้ยปรับตามสัญญาเพราะการไม่ชำระค่าเช่าได้อีก เพราะเมื่อไม่มีสัญญาที่จะให้เรียกเบี้ยปรับตามสัญญาแล้วจึงไม่มีสิทธิ์เรียกเบี้ยปรับตามสัญญาได้อีก
๑๕.สัญญาข้อ ๙ กำหนดว่า “ การต่ออายุสัญญาเช่าครั้งต่อไป ผู้เช่าต้องยื่นคำร้องขอต่ออายุสัญญาต่อผู้อำนวยการวชิรพยาบาลก่อนสิ้นสุดสัญญานี้ไม่น้อยกว่า ๙๐ วัน และหากพ้นกำหนดเวลาดังกล่าว ผู้เช่าต้องเสียค่าบำรุงโรงพยาบาลจำนวน ๑,๐๐๐ บาท ผู้ให้เช่าสงวนสิทธิ์จะให้ผู้เช่าต่ออายุสัญญาหรือไม่ก็ได้ “ ดังนี้แม้ตาม ปพพ มาตรา ๕๗๐ จะบัญญัติว่า “ เมื่อสิ้นกำหนดเวลาเช่าซึ่งได้ตกลงกันไว้นั้น ถ้าผู้เช่ายังคงครองทรัพย์สินอยู่ ผู้ให้เช่ารู้ความแล้วไม่ทักท้วง ให้ถือว่าคู่สัญญาเช่าเป็นอันได้ทำสัญญาใหม่ต่อไปไม่มีกำหนดเวลา” ก็ดี กรณีเพียงทำให้เกิดผลการเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดระยะเวลาเป็นไปตามที่กฎหมายบัญญัติไว้เท่านั้น แต่ข้อตกลงที่ต้องเสียค่าบำรุงโรงพยาบาลดังกล่าวข้างต้นถือเป็นข้อตกลงเป็นพิเศษ ซึ่งไม่มีบทกฎหมายใดให้อำนาจไว้ว่า เมื่อครบกำหนดเวลาเช่าแล้วผู้เช่ายังคงอยู่ต่อไปผู้ให้เช่าก็ไม่ทักท้วงแล้ว ข้อตกลงตามสัญญาเช่าอื่นที่เป็นข้อพิเศษนอกเหนือจากการเช่าต้องตกติดไปกับการเช่าโดยไม่มีกำหนดระยะเวลาด้วย กรณีที่กฎหมายให้ถือว่าเป็นการเช่าต่อไปโดยไม่มีกำหนดระยะเวลานั้นข้อตกลงตามสัญญาเช่าเดิมที่นำมาใช้บังคับต่อไปน่าเป็นข้อตกลงในส่วนสำคัญที่ก่อให้เกิดการเช่า เช่น ค่าเช่า ซึ่งก็คงต้องจ่ายค่าเช่าในอัตราเดิม หากผู้ให้เช่าประสงค์จะได้ค่าเช่ามากกว่านี้คงต้องมาตกลงทำสัญญาใหม่อีกครั้งหนึ่ง อีกทั้งในสัญญาเช่าเดิมยังมีข้อความว่า “ ในครั้งต่อไป” กำกับอยู่ด้วย แสดงให้เห็นเจตนาของคู่สัญญาว่าจะต้องมีการทำสัญญาเช่ากันจริงๆมิใช่โดยผลของกฎหมาย ทั้งการตีความกฎหมายยังต้องตีความให้เป็นคุณแก่จำเลยผู้เช่าซึ่งเป็นผู้ต้องเสียในมูลหนี้ดังที่บัญญัติไว้ใน มาตรา ๑๑ อีกด้วย จำเลยจึงไม่ต้องรับผิดในค่าบำรุงโรงพยาบาลแต่อย่างใด
๑๖. ตามสัญญาเช่าข้อ ๑๑ มีข้อความว่า “ หากผู้ให้เช่ามีความประสงค์จะใช้อาคารที่เช่าเพื่อดำเนินการของรัฐหรือกิจการใดๆของผู้ให้เช่า ผู้เช่ายินยอมขนย้ายสิ่งของสัมภาระและบริวารออกจากอาคารที่เช่าภายใน ๓๐ วัน หากครบกำหนดแล้วผู้เช่าไม่ยอมออกจากอาคารที่เช่า ผู้เช่ายินยอมชำระค่าปรับให้ผู้ให้เช่าในอัตราวันละ ๑ ใน ๓ ของค่าเช่ารายเดือนเป็นเงิน ๑๐๐ บาทจนกว่าจะออกจากอาคารที่เช่า” ข้อตกลงดังกล่าวถือเป็นค่าเสียหายที่คู่สัญญาตกลงกันไว้ล่วงหน้าจึงมีลักษณะเป็นเบี้ยปรับซึ่งถือเป็นส่วนหนึ่งของค่าเสียหาย และตาม ปพพ มาตรา ๓๘๐ วรรคสอง บัญญัติให้เจ้าหนี้เรียกค่าเสียหายได้เต็มจำนวนที่เสียไปโดยคิดเบี้ยปรับรวมอยู่ด้วย คือให้ถือเบี้ยปรับเป็นจำนวนน้อยที่สุดของค่าเสียหาย โจทก์ฟ้องเรียกค่าเสียหายเท่ากับอัตราค่าเช่า ศาลล่างพิพากษาให้โจทก์ได้รับค่าเสียหายเต็มจำนวนที่โจทก์ได้รับความเสียหายแล้ว โจทก์จะเรียกร้องให้จำเลยเสียเบี้ยปรับดังกล่าวให้โจทก์อีกหาได้ไม่ เป็นการเรียกร้องที่นอกเหนือจากความเสียหายที่โจทก์ได้รับขัดต่อ ปพพ มาตรา ๓๘๐ วรรคสอง ทั้งเป็นการใช้สิทธิ์โดยไม่สุจริตตาม ปพพ มาตรา ๕,๖ ด้วย
๑๗.ข้อความที่จำเลยขอให้แก้ไขคำให้การจำเลยทั้งสี่ข้อได้แก่
ก).ข้อเกี่ยวข้องกับการมอบอำนาจให้ฟ้องคดีจากเดิมเป็นว่า “ ลายมือชื่อโจทก์ผู้มอบอำนาจเป็นลายมือชื่อปลอม และตราประทับไม่ใช่ตราสำคัญของโจทก์ที่ได้จดทะเบียนไว้
ข).ข้อความที่เกี่ยวข้องกับอาคารข้อพิพาทที่อ้างว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนและจำเลยมีสิทธิ์อยู่ได้ตลอดชีวิตเป็นว่าโจทก์ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารที่จำเลยเช่า
ค).ข้อที่เกี่ยวกับการบอกเลิกสัญญาและการบอกกล่าวของโจทก์ที่อ้างว่าไม่ชอบด้วยกฎหมายเป็นว่าภายหลังสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้ว จำเลยยังคงครอบครองอาคารที่เช่าโดยโจทก์ไม่เคยทักท้วง จึงเป็นการเช่ามี่มีกำหนดเวลา การเลิกสัญญาเช่าต้องอยู่ภายใต้บทบัญญัติใน ปพพ มาตรา ๕๖๖ ก่อนฟ้องโจทก์ไม่เคยบอกเลิกสัญญาเช่า และหนังสือบอกกล่าวของโจทก์ไม่ใช่หนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง
ง)ข้อที่เกี่ยวกับเหตุที่ทำให้ฟ้องโจทก์เคลือบคลุมทั้งหมดเป็นว่าการที่โจทก์บรรยายฟ้องโดยไม่ได้บรรยายว่าจำเลยเข้ามาอยู่บนที่ดินแปลงใด บ้านพิพาทตั้งอยู่บนถนนตรอกซอยอะไร ฟ้องโจทก์จึงเป็นฟ้องเคลือบคลุมล้วนเป็นข้อเท็จจริงและเหตุแห่งการปฏิเสธขึ้นใหม่ เปลี่ยนแปลงข้อต่อสู้เดิมที่จำเลยให้การไว้แต่แรก
เพราะตามประเด็นในข้อ ก.ที่ให้การว่า “ลายมือชื่อโจทก์ผู้มอบอำนาจเป็นลายมือชื่อปลอม และตราประทับไม่ใช่ตราสำคัญของโจทก์ที่ได้จดทะเบียนไว้” เท่ากับต่อสู้ว่า ผู้รับมอบอำนาจที่ลงลายมือชื่อเป็นโจทก์ฟ้องคดีไม่มีอำนาจฟ้องเพราะลายมือชื่อผู้มอบอำนาจเป็นลายมือปลอมทั้งตราประทับของบริษัทก็เป็นตราประทับปลอม เท่ากับไม่มีการมอบอำนาจให้ฟ้องคดี
ส่วนในประเด็นตามข้อ ข. ที่ให้การว่า “.ข้อความที่เกี่ยวข้องกับอาคารข้อพิพาทที่อ้างว่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนและจำเลยมีสิทธิ์อยู่ได้ตลอดชีวิตเป็นว่าโจทก์ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินและอาคารที่จำเลยเช่า” เท่ากับต่อสู้ว่า โจทก์ไม่มีอำนาจทำสัญญาเพราะโจทก์ไม่ใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินพิพาท
ส่วนในประเด็นข้อ ค. ที่ให้การว่า “ข้อที่เกี่ยวกับการบอกเลิกสัญญาและการบอกกล่าวของโจทก์ที่อ้างว่าไม่ชอบด้วยกฎหมาย” ขอแก้เป็นว่า “ภายหลังสัญญาเช่าสิ้นสุดลงแล้ว จำเลยยังคงครอบครองอาคารที่เช่าโดยโจทก์ไม่เคยทักท้วง จึงเป็นการเช่ามี่มีกำหนดเวลา การเลิกสัญญาเช่าต้องอยู่ภายใต้บทบัญญัติใน ปพพ มาตรา ๕๖๖” ก่อนฟ้องโจทก์ไม่เคยบอกเลิกสัญญาเช่า และหนังสือบอกกล่าวของโจทก์ไม่ใช่หนังสือบอกเลิกสัญญาเช่าโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง เท่ากับขอแก้ต่อสู้จากการบอกเลิกสัญญาเช่าไม่ชอบด้วยกฎหมาย เป็นว่า “เป็นเรื่องเช่าที่ไม่มีกำหนดระยะเวลาเช่าเพราะเมื่อครบกำหนดระยะเวลาเช่าแล้วผู้เช่าอยู่ในที่เช่าต่อไปผู้ให้เช่าก็ไม่ทักท้วง” จึงเป็นการให้การกลับคำให้การเดิมเสียทั้งหมดและขัดแย้งกันเองจากเดิมที่ต่อสู้ว่า “ บอกเลิกสัญญาไม่ชอบ” มาเป็น ไม่เคยบอกเลิกสัญญา โดยเป็นหนังบอกกล่าวไม่ใช่การบอกเลิกสัญญา” จึงเป็นการให้การที่ขัดแย้งกับการให้การในครั้งแรกอย่างสิ้นเชิง
ส่วนในประเด็นข้อ ง. ที่ให้การว่า “ข้อที่เกี่ยวกับเหตุที่ทำให้ฟ้องโจทก์เคลือบคลุมทั้งหมดเป็นว่าการที่โจทก์บรรยายฟ้องโดยไม่ได้บรรยายว่าจำเลยเข้ามาอยู่บนที่ดินแปลงใด บ้านพิพาทตั้งอยู่บนถนนตรอกซอยอะไร ฟ้องโจทก์จึงเป็นฟ้องเคลือบคลุม” ล้วนเป็นข้อเท็จจริงและเหตุแห่งการปฏิเสธขึ้นใหม่ เปลี่ยนแปลงข้อต่อสู้เดิมที่จำเลยให้การไว้แต่แรก
๑๘.การที่จำเลยให้การใหม่ดังนี้เป็นกรณีจำเลยยกข้อต่อสู้ขึ้นใหม่แก้ข้อหาเดิม เปลี่ยนแปลงแก้ไขข้ออ้าง ข้อเถียงเพื่อหักล้างฟ้องโจทก์ตาม ปวพ มาตรา ๑๗๙(๓) ซึ่งการขอแก้ไขนี้ต้องกระทำก่อนวันชี้สองสถานหรือก่อนวันสืบพยานไม่น้อยกว่า ๗ วัน ดังนั้นเมื่อศาลชั้นต้นเคยมีคำสั่งอนุญาตให้แก้ไขตามคำร้องขอแก้ไขคำให้การของจำเลย จำเลยอาจยื่นคำร้องขอให้แก้ไขได้ก่อนวันสืบพยาน ซึ่งการขอแก้ไขดังกล่าวมิใช่เป็นเพียงแก้ไขข้อผิดพลาดเล็กน้อยหรือเป็นการข้อแก้ไขในเรื่องที่เกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชน กรณีไม่ต้องด้วยเหตุยกเว้นที่จำเลยอาจยื่นคำร้องขอแก้ไขได้ภายหลังสืบพยานตาม ปวพ มาตรา ๑๘๐ การที่จำเลยยื่นคำร้องขอแก้ไขคำให้การภายหลังวันสืบพยานเป็นการฝ่าฝืนต่อบทบัญญัติดังกล่าว นอกจากนี้การที่จำเลยฏีกาในข้อ ค)และข้อ ง)เป็นการยกข้อต่อสู้ตามคำร้องขอแก้ไขคำให้การที่ศาลชั้นต้นมีคำสั่งไม่อนุญาตให้จำเลยแก้ไขข้อดังกล่าวในฏีกา จึงเป็นฏีกาที่ไม่ได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น แม้จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยให้ และจำเลยฏีกาต่อมา ถือเป็นฏีกาที่ไมได้ยกขึ้นว่ากันมาแล้วโดยชอบในศาลชั้นต้น โดยชอบในศาลอุทธรณ์ ตาม ปวพ มาตรา ๒๒๕,๒๔๙ ศาลฏีกาไม่รับวินิจฉัยให้